Membeli rumah secara tunai seringkali menjadi tantangan besar bagi banyak orang di tengah kenaikan harga properti yang terus melambung. Tingginya harga tanah dan bangunan membuat skema cicilan menjadi opsi paling realistis untuk memiliki hunian impian.
Di sinilah peran penting perbankan melalui produk pembiayaan perumahan. Namun, masih banyak calon pembeli rumah yang belum memahami secara mendalam apa itu KPR, bagaimana skema bunganya, hingga biaya-biaya tersembunyi di dalamnya.
Pemahaman mengenai pengertian KPR adalah kunci utama sebelum menandatangani akad kredit yang akan mengikat selama belasan tahun ke depan. Artikel ini akan mengupas tuntas seluk-beluk kredit perumahan, mulai dari definisi, jenis, hingga tips agar pengajuan disetujui bank.
Apa Itu KPR? (Quick Answer)
Singkatnya, KPR adalah singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah, yaitu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada nasabah perorangan untuk membeli atau memperbaiki rumah.
Dalam skema ini, bank membiayai sebagian besar harga rumah (biasanya 70-90%), dan nasabah mencicil pinjaman tersebut beserta bunganya dalam jangka waktu tertentu (tenor). Sertifikat rumah akan ditahan oleh bank sebagai agunan hingga kredit lunas.
Memahami Pengertian KPR Secara Lengkap
Secara definisi perbankan, KPR merupakan produk pembiayaan yang tidak hanya terbatas pada pembelian rumah tapak (landed house). Fasilitas ini juga mencakup pembelian apartemen, ruko, rukan, hingga renovasi rumah.
Prinsip dasarnya adalah “beli sekarang, bayar nanti secara bertahap”. Bank membayar lunas properti tersebut kepada pengembang (developer) atau penjual perorangan.
Selanjutnya, debitur (peminjam) memiliki kewajiban untuk mengembalikan dana tersebut kepada bank dengan skema angsuran bulanan. Besaran angsuran ini dipengaruhi oleh tiga faktor utama: plafon pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu kredit.
Mengapa KPR begitu populer? Alasannya sederhana: kemampuan daya beli masyarakat seringkali tidak sebanding dengan laju inflasi properti.
Jenis-Jenis KPR di Indonesia
Sebelum mengajukan permohonan, penting untuk mengetahui jenis KPR yang tersedia di pasar. Pemilihan jenis yang tepat akan sangat berpengaruh pada besaran cicilan bulanan.
1. KPR Subsidi (FLPP)
Ini adalah program pemerintah yang ditujukan khusus untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Bunga yang ditawarkan sangat rendah dan bersifat flat (tetap) sampai lunas. Namun, terdapat batasan harga rumah dan maksimal gaji pemohon.
2. KPR Non-Subsidi (Konvensional)
Jenis ini diperuntukkan bagi masyarakat umum tanpa batasan penghasilan. Ketentuan bunga mengikuti kebijakan bank (biasanya fixed di awal tahun, lalu floating mengikuti pasar). Tidak ada batasan harga properti yang bisa dibeli.
3. KPR Syariah
Berbeda dengan konvensional, KPR Syariah menggunakan prinsip jual-beli (Murabahah) atau sewa-beli (Ijarah Muntahiya Bittamlik). Cicilan biasanya bersifat tetap (fixed) hingga akhir tenor karena margin keuntungan bank sudah ditetapkan di awal akad.
4. KPR Refinancing & Take Over
Refinancing adalah menjaminkan rumah yang sudah dimiliki untuk mendapatkan dana tunai. Sedangkan Take Over adalah memindahkan sisa kredit KPR dari satu bank ke bank lain untuk mendapatkan bunga yang lebih kompetitif.
Untuk mempermudah pemahaman perbedaan antara Subsidi dan Non-Subsidi, silakan simak tabel berikut:
| Fitur Pembeda | KPR Subsidi (FLPP) | KPR Non-Subsidi |
|---|---|---|
| Suku Bunga | Fixed 5% (Tetap sampai lunas) | Fixed promo (1-3 thn), lalu Floating |
| Target Penerima | MBR (Penghasilan terbatas) | Umum (Semua kalangan) |
| ⚠️ Harga Rumah | Dibatasi (Max ±Rp160-180 Juta) | Tidak terbatas |
| Uang Muka (DP) | ✅ Sangat Ringan (Mulai 1%) | Bervariasi (Min 5-10%) |
| Renovasi | ❌ Tidak boleh renovasi besar 5 thn awal | Bebas renovasi kapan saja |
Syarat Pengajuan KPR (Umum & Dokumen)
Bank menerapkan prinsip kehati-hatian (prudential banking) dalam menyalurkan kredit. Oleh karena itu, terdapat serangkaian syarat yang wajib dipenuhi oleh calon debitur.
Syarat Umum Pemohon
- Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia.
- Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah.
- Usia maksimal saat kredit lunas adalah 55 tahun (karyawan) atau 65 tahun (wiraswasta/profesional).
- Memiliki pekerjaan atau penghasilan tetap minimal 1-2 tahun masa kerja.
Dokumen Administratif
Kelengkapan dokumen menjadi pintu gerbang utama dalam proses verifikasi. Berikut adalah daftar standar yang biasanya diminta:
- Fotokopi KTP Pemohon (dan Suami/Istri jika sudah menikah).
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK) dan Surat Nikah/Cerai.
- NPWP Pribadi (Wajib untuk pinjaman di atas nominal tertentu).
- Slip Gaji 3 bulan terakhir (Karyawan) atau Laporan Keuangan (Wiraswasta).
- Rekening Koran tabungan 3 bulan terakhir.
- Surat Keterangan Kerja (SK Kerja).
Biaya-Biaya dalam Proses KPR
Seringkali calon pembeli rumah hanya fokus pada uang muka (DP) dan melupakan biaya tambahan lain. Padahal, komponen biaya ini jumlahnya cukup signifikan.
Biaya ini harus disiapkan secara tunai di awal dan tidak bisa dimasukkan ke dalam plafon kredit. Berikut rinciannya:
- Biaya Provisi: Biaya administrasi pengurusan kredit, biasanya 1% dari plafon pinjaman.
- Biaya Notaris: Untuk pengurusan akta jual beli (AJB), balik nama sertifikat, dan pengikatan hak tanggungan.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Pajak pembeli sebesar 5% dari (Harga Jual – NPOPTKP).
- Biaya Asuransi: Terdiri dari asuransi jiwa (untuk melunasi kredit jika debitur meninggal) dan asuransi kebakaran.
- Biaya Appraisal: Biaya survei penilaian harga properti oleh bank.
Cara Kerja dan Alur Pengajuan KPR
Bagaimana proses dari awal hingga serah terima kunci? Proses ini bisa memakan waktu 2 minggu hingga 1 bulan kerja.
1. Booking Fee & Pilih Unit Langkah pertama adalah memilih properti dan membayar tanda jadi (booking fee) ke pengembang. Ini untuk mengamankan unit agar tidak dijual ke orang lain.
2. Pengumpulan Berkas Serahkan seluruh dokumen persyaratan ke pihak bank atau melalui marketing developer. Pastikan data diisi dengan jujur dan lengkap.
3. Wawancara & Survei (Appraisal) Pihak bank akan melakukan wawancara via telepon atau tatap muka. Bank juga akan melakukan survei ke lokasi rumah dan tempat kerja/usaha.
4. Analisis Kredit & SP3K Jika lolos verifikasi, bank akan menerbitkan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K). Dokumen ini berisi detail plafon, bunga, dan biaya yang harus dibayar sebelum akad.
5. Akad Kredit Ini adalah momen penandatanganan perjanjian kredit di hadapan notaris. Penjual, pembeli, dan pihak bank wajib hadir.
FAQ: Pertanyaan Seputar KPR
Apakah bisa mengajukan KPR jika status karyawan kontrak?
Bisa, namun persyaratannya lebih ketat. Biasanya bank mensyaratkan sisa masa kontrak kerja lebih lama dari tenor kredit atau minimal sudah bekerja selama 2 tahun berturut-turut di perusahaan yang sama.
Berapa minimal gaji untuk mengajukan KPR?
Bank biasanya menerapkan rasio angsuran maksimal 30-40% dari penghasilan bulanan. Jika cicilan rumah adalah Rp3 juta, maka penghasilan minimal (biasanya joint income suami-istri diperbolehkan) harus sekitar Rp7,5 juta – Rp10 juta.
Apa itu BI Checking/SLIK OJK dan pengaruhnya?
SLIK OJK (dulu BI Checking) adalah catatan riwayat kredit nasabah. Jika memiliki riwayat kredit macet (kol 3, 4, atau 5) di pinjaman lain (termasuk Paylater atau Pinjol), pengajuan KPR hampir pasti akan ditolak.
Kesimpulan
Memahami pengertian KPR adalah langkah fundamental dalam perencanaan keuangan jangka panjang. KPR bukan sekadar utang, melainkan instrumen investasi aset yang nilainya cenderung naik dari waktu ke waktu.
Sebelum mengajukan, pastikan untuk melakukan simulasi cicilan dan menyiapkan dana cadangan untuk biaya-biaya ekstra seperti notaris dan pajak. Pilihlah jenis KPR yang paling sesuai dengan profil keuangan, apakah itu subsidi, konvensional, atau syariah.
Rumah impian bukan lagi angan-angan jika strategi pembiayaannya direncanakan dengan matang. Sudah siapkah berkas pengajuanmu hari ini?